Kakvi sve ekonomski ulozi stoje iza investitorskog urbanizma?

Što dijele Hrvatska i Crna Gora, osim jezika? Dopala ih je uloga malih plaža na rubu Evrope. Kao Ken u filmu „Barbie“: my job is just beach. Obje zemlje karakterizira izrazito visok udio turizma i povezanih djelatnosti u BDP-u – prema podacima World Travel and Tourism Council iznosi to 30,8% za Crnu Goru i 24,8% za Hrvatsku. Pogodili ste da se radi o prvom i drugom mjestu na kontinentu. Slijede Island s 21,4%, Grčka s 20,7%, Portugal i Španjolska sa 17,1% i 14% te još 7 zemalja sa od 10 do 12%. Sve ostale su jednoznamenkaste. Ne samo, dakle, da Crna Gora i Hrvatska prednjače nego galopiraju daleko naprijed, bilježe višestruko veći udio od skoro svih. Objašnjivo kobnom kombinacijom: radi se o malim zemljama velikih atrakcija. Istovremeno, to su ekonomije koje su kroz tranziciju i deindustrijalizaciju ostale bez većine grana koje su tokom XX vijeka bile izvori rasta: industrija, brodogradnja, poljoprivreda i javna poduzeća su potisnuti ili ugašeni, pa se gotovo sav razvojni pritisak prebacio na turizam i nekretnine – na samu zemlju, obalu i gradove. 

Koji sve skupovi interesa gledaju kako da se ogrebu? Prva skupina su, naravno, ljudi s likvidnim kapitalom – investitori koji gledaju da profitabilno ulože, oplode ili parkiraju i možda operu svoj novac. Druga skupina su njihovi politički serviseri – naši, avaj, izabrani predstavnici - koji  gledaju da politički mogu reći kako su „privukli investicije“ i da si osobne račune podebljaju provizijom. Treća skupina su domoroci s baštinjenom nekretninom na dobrom mjestu, kojima odgovara da navala onih prvih diže cijenu zemljišta ili kvadratnog metra, gledajući kako da svoje parče zemlje što masnije kapitaliziraju i postanu gazde.

Ima li i četvrte instance kojoj takve ekonomske prilike odgovaraju i zalagat će se za proliferaciju investitorskog urbanizma pod kojim živimo? Instance koja ne pita „šta je gradu potrebno da napravimo?“, nego „šta se ovdje najviše isplati izgraditi i prodati“?

Stvar zapravo nije objašnjiva mimo globalne ekonomske paradigme. U okviru koje je Crnoj Gori i Hrvatskoj predodređeno da odu korak dalje u istom pravcu. Drugim riječima, nije to samo neka „naša“ balkanska priča o lopovluku i korupciji, nego lokalni izraz načina na koji je današnji kapitalizam posložio ekonomiju svuda – da se što više viška novca slije u zemlju, beton i nekretnine. Zašto to mora biti tako?

Problem agregatne potražnje spada u inherentne kontradikcije kapitalizma: sistem funkcionira samo dok privatnim vlasnicima osigurava profit, no istovremeno višak ekstrakcije profita (uvjetovan konkurencijom, ne moralnim svojstvima vlasnika), slabi kupovnu moć stanovništva – što ruši potražnju, začepljuje ekonomiju, stvara neuloženi višak akumuliranog kapitala. Jednostavnije rečeno, firme i vlasnici hoće što veći profit, i da bi to postigli rade sve što mogu da bi plate bile i ostale što je moguće niže, zbog čega ljudi imaju manje novca za kupovinu roba i usluga, koje proizvođači onda nemaju kome da plasiraju – i cijela ekonomija se počne gušiti u onome što je sama proizvela. Otuda velike recesije. 

Za fordističke, kejnzijanističke paradigme – „Golden Age“ 1945-70 – kapitalizam se odčepio i vrtio kroz dobre plaće i visoka javna ulaganja. U ono vrijeme, društveni dogovor počivao je na razumijevanju da radnicima treba dati pristojnu platu i stabilnost, jer se pretpostavljalo da će se taj novac vratiti u ekonomiju kroz potrošnju – kupovinu namještaja, automobila, ljetovanja na moru i svega drugog od čega su sazdani srednjeklasni snovi. Posljednja su desetljeća, međutim, rušenjem cijene rada i famoznim „mjerama štednje“, zaoštrila inherentnu krizu čepljenja. Kako neoliberalna paradigma rješava problem? S jedne ga strane izvozi na druge strane svijeta: ako izrabljuješ u Bangladešu, a prodaješ u Londonu, može ti prestati biti bitno koliko ćeš izrabljivanima ostaviti prostora da budu potrošači. U drugom aspektu neokolonijalne razmjene, ekstrahirat ćeš resurse podjarmljenih rudarskih kolonija (po podacima iz 2022, globalni sjever s juga isiše 10,8 trilijuna dolara godišnje – iz godine u godinu, dakle, 70 puta više nego što bi trebalo za okončati siromaštvo u svijetu). A na domaćem terenu? Temeljnu će kompenzacijsku mjeru predstavljati preorijentacija ekonomije na rentijerstvo – na zaradu od posjedovanja pasivne imovine, između ostalog nekretnina, a ne od proizvodnje roba i usluga. Koga briga za čitavo pitanje plasmana proizvoda ako nam stopa profita više ni ne počiva dominantno na proizvodnji – i biva kudikamo viša od one u proizvodnji? 

Minimalnih 3% rasta, bez kojih sistem po definiciji umire – a što zapravo podrazumijeva astronomske cifre kad krene 3% na 3% na 3% stotina trilijuna globalnog BDP-a – ne namiruje se kroz investicije u produktivne stvari. U prvi plan se probija FIRE sektor – finance, insurance & real estate. Ulaganja viška idu u dionice i nekretnine i druga parkirališta imovine, kojima je svojstvena neograničenost fiktivnog rasta bez razvoja (jer sam posjed imovine akumulira kapital, investira se u to da će novac stvarati novac). Stopa povrata na kapital (kamate, rente, dobiti, dividende) raste eksponencijalno brže od stope rasta realne, produktivne ekonomije. Glavni doprinos Thomasa Pikettyja je što je dokazao kako točno taj prevelik udio rentijerstva u razvijenim ekonomijama uzrokuje neviđenu nejednakost i koncentraciju bogatstva u rukama sve manjeg broja ljudi: onih koji već posjeduju zemljište, zgrade i financijski kapital, dok svi ostali – ako imaju sreće, kad već imovine nemaju – žive od plate do plate, zarađujući tek dovoljno da pokriju osnovne troškove života i ratu za kredit.

U pitanju je, jasno, balon. Što je pritom glavni faktor Pikettyjeve spirale nejednakosti? Upravo organizirano pumpanje rasta cijena nekretnina tijekom posljednjih pola stoljeća („mašina urbanog rasta“, po urbanom sociologu Harveyu Molotchu, koju je prvotno imenovao 1976.). Provučeni kroz „mašinu urbanog rasta“, gradovi prestaju biti samo mjesta u kojima živimo i postaju doslovno sistemi za stvaranje rasta: svaki komad zemljišta postaje prilika za još jedan projekt, za izvlačenje još jedne rente, za izgradnju još jedne nekretnine koja će biti „sigurna investicija“. 

Postkejnzijanski ekonomist Hyman Minsky je još 80-ih predvidio razvoj stvari s pucanjem nekretninskog balona, iščitavši znak vremena u tome što makroekonomija plasmana stambenih kredita postaje važnija od realnog sektora (s ponzi prodajnom idejom da će aprecijacija cijena kvadrata otplaćivati kredite). I u tome što menadžeri kompanija počinju biti nagrađivani u dionicama te razmišljati kao dioničari, sa stopom povrata na kapital kao kriterijem svih kriterija u poslovanju. Nazvao je to „money manager“ stadijem kapitalizma. Financijski sektor počeo je da se ponaša kao da će dobre godine trajati zauvijek: kredite su počeli dijeliti i šakom i kapom, rizici su gurani pod tepih, a cijene nekretnina nastavile su da rastu jer su se svi ponašali kao da nikad neće prestati rasti. Svi znamo kako se to završilo, kada je val krize visokorizičnih (subprime) hipotekarnih kredita preplavio globalnu ekonomiju 2007. Trenutno je u žiži AI ogranak balona, ali i nekretninski ostaje ključan. To što je pukao 2007. bilo je samo načas, da bi centralne banke brzo sanirale Wall Street (oštećeni narod će još dugo ispaštati) i balon ponovo napuhale te forsirale neumoljivo do dan-danas.

Znak vremena kojem smo svi traumatično svjedočili tijekom pretvorbe i privatizacije 90-ih: tko u ova vremena želi dobro zaraditi, zaključuje da mu je od proizvodnje robe u pogonu (minus radničke plaće za osigurati potražnju i održati na životu ljudski repromaterijal) lukrativnija kapitalizacija zemljišta na kojem se pogon nalazi. Nekretninski rentni jaz – razlika između sadašnje vrijednosti neke lokacije i vrijednosti koju bi imala kad bi se s njom ili oko nje napravilo ovo i ono – postaje nosivi stup, ako ne i temeljna ploča globalne ekonomije. Pad potražnje kompenziran je, izrazom Davida Harveya, „akumulacijom razvlaštenjem“: gomilom vidova trajne i institucionalizirane prvobitne akumulacije kapitala – otimačinom javnih resursa pod patronatom i administriranjem neoliberalne države. Na Balkanu to prepoznajemo kad se, recimo, državna zemlja, fabrike, bivše vojne zone ili obala daju privatnim investitorima, često uz prekrajanje zakona i prostornih planova onako kako investitoru najviše odgovara. Onda na tim lokacijama niknu preskupi stanovi koji nikad nikome neće biti dom.

Samo neki podaci iz generalnije globalne današnjice. Istraživanje iz 2021. utvrdilo je da real estate čini dvije trećine ukupnog bogatstva u razvijenim ekonomijama. Vrijednost sveukupnog zemljišta u SAD (bez gradnje na njemu) procijenjena je, čak i prethodno globalnoj eksploziji inflacije zadnjih godina, na 44 bilijuna $ (za usporedbu: američki BDP aktualno iznosi 30 bilijuna $). Leilani Farha, bivša specijalna izvjestiteljica UN za adekvatno stanovanje, ustvrdila je u svom izvještaju 2017. kako vrijednost tržišta nekretnina iznosi 217 bilijuna $, što bi bilo oko 60% vrijednosti svekolike globalne imovine. Pri čemu se 75% tog iznosa odnosi samo na stambene nekretnine. Množimo tri petine s tri četvrtine = 9/20, tj. 45% svega što svijet posjeduje su stanovi! Gospe ti blažene.

Doslovno milijuni i milijuni tih stanova u svakom trenutku zjape prazni – njih više desetaka po glavi beskućnika. Po konzervativnim procjenama, najmanje 30% stambenih jedinica u SAD kupi se kao investicija, a ne radi življenja u njima. Od čega fondovi i korporativni investitori običavaju pokupovati četvrtinu svih stanova koje se godišnje proda, dižući cijenu kvadrata u nebo i s njom kardinalan društveni problem stambene nepriuštivosti. Isto tako, drže u svom vlasništvu većinu svih jedinica za najam (i preko 80% nekretnina s 25 ili više jedinica). Wall Street je od 2009. naovamo stotine tisuća domova pretvorio u apartmane za rentati. Kad smo kod akumulacije razvlaštenjem, tj. institucionalizovane otimačine javnih resursa od strane velikih privatnih igrača, Blackstone se u pravom momentu nakupovao kuća otišlih na bubanj za vrijeme krize 2007-10., kako bi lešinarski profitirao na rentnom jazu u momentu kad im se cijena vrati gore – pri čemu je značaj činjenice u tome što se radilo o masi kuća u vrijednosti 5,5 milijardi dolara. Veliki igrači samom svojom veličinom formiraju cijenu i čine igru sistemski korumpiranom na način da rast ponude (komercijalne stanogradnje) neće značiti pad nego rast cijene kvadrata ili najma. 

To je jednostavna realnost, koju je često neočekivano teško objasniti širokom auditorijumu: prosto, stan je neobična roba, koju brojni i novčano nadmoćni kupci traže ne da bi je koristili – ne da bi, dakle, živjeli u tom stanu – nego da bi tu parkirali novac. Zato rješenje za visoku cijenu stanova nije izgradnja još komercijalnih, često strašno skupih stanova: koliko god da bude izgrađeno, nije dovoljno da zadovolji ovolike apetite globaliziranog financijskog kapitala. 
U Hrvatskoj je udio stambenih jedinica koje zjape prazne porastao u 20 godina (popisi stanovništva 2001-21) s 239.000 na 600.000, tj. s 14% na 29%. Kad se pribroji one koje se koristi kao poslovne prostore i one za kratkoročan najam – sve u svemu se 44% stambenih jedinica ne koristi za stanovanje. 

U Crnoj Gori, prema popisu iz 2023. godine, ukupan broj stambenih jedinica je 392.909, dok je samo 214.530 stalno nastanjenih – dakle, 46% stanova se de facto ne koristi za stanovanje. Istovremeno, Crna Gora prednjači na listi evropskih zemalja po stopi prenaseljenosti stanova: prema podacima Eurostata od prije par godina, u čak 63% stanova u Crnoj Gori živi više ljudi nego što taj stan realno, po standardima udobnosti, može da primi. Evropski prosjek je 17.1%. Ukratko, statistika nam kaže da ima mnogo onih kojima je stan potreban da u njemu žive, i da ima mnogo praznih stanova, ali da nisu dobro i pravedno raspoređeni. Više stanogradnje u ovom istom sistemu to neće promijeniti – oni koji imaju mnogo imat će još više, dok će za one koji nemaju, problem nepriuštivosti stanovanja postati još veći.

Umjesto zdravijih osnova stimulacije široke potražnje, kućanstva se sistematski opterećuje dužničkim ropstvom: sveprisutnim stambenim kreditima, koji također dižu cijene kvadrata i općenito pokreću ekonomsko kolanje od kakvog prosperiraju rentijerske strukture (od poslovnih banaka preko investicijskih fondova do nekretninskih spekulanata). Uz fundamentalnu ulogu u kreaciji sintetičkog novca kojim centralne banke pumpaju balon. Budući da dug funkcionira kao vrijednosni papir, ukupnu masu komercijalnih stambenih kredita možemo smatrati najvećom štamparijom novca na svijetu – kisikom rentijerskog sistema. Banke i države zapravo prebacuju odgovornost za „održavanje potrošnje” na pojedince: umjesto da kroz dobre plate i javne usluge osiguraju pristojan život, guraju ljude da se zaduže za stan, školovanje, auto – i tako drže ekonomiju na respiratoru. Tzv. „privatizirani kejnzijanizam“: teret podmazivanja i odčepljivanja krize viška akumulacije prebačen je s kejnzijanističkog javnog duga (i ulaganja u javnu stanogradnju) na dugove kućanstava. Toveći kastu koja će, da stvar bude perverznija, postupno postajati u toj utovljenosti samodovoljna u balonu, kompletno istiskujući značaj onih koji je tove.

Dolazi do plutonomije: makroekonomija se u sve većoj i većoj mjeri uspijeva vrtjeti čisto od potrošnje bogatih – tako da kupovna moć ogromne većine stanovništva postaje, po zadnjim vijestima, sporedna ili čak nebitna. Potrošačko društvo? I ono je pervertiralo. Polovica ukupne potrošnje kućanstava u SAD, koja inače čini 2/3 nacionalnog BDP-a, danas otpada na 10% najbogatijih kućanstava, dok donjih 60% po prihodima troši samo 20%. U centru čega stoji stambena nepriuštivost (razumjet ćemo se da je ni kredit ne čini stvarno priuštivom). Prilično zastrašujuća amplifikacija svojstva neoliberalne ekonomije da ne traži uravnoteženu distribuciju potražnje. Sve više, tržište stavlja naglasak ponude, unatoč stratifikacijskoj uskoći, na luksuznu robu i one koji si mogu priuštiti zezanje na burzi, lifranje nekretnina, spekulativna ulaganja. Oštrina dihotomije koja stoji iza popularnog Occupy Wall Street slogana o 1% i 99%. Praktički pola populacije dalo bi se danas već i žrtvovati, doslovno prekrižiti, a da to državi, za total ekonomske aktivnosti, ne bude značajnija stavka otpisa – onkraj žrvnja otplate kredita i prijetnje ovrhom nad vratom („sekundarne eksploatacije“). Nakon što je ugovornim potpisom sudjelovala u kreaciji fiktivnog novca, većina je zastupljena tako malim udjelom u njegovom kolanju da, unatoč tome što ogroman udio ljudi živi nikad teže, makroekonomski pokazatelji mogu stajati nikad bolje, zahvaljujući recimo tome što je Bezos zakupio Veneciju da napravi privatni dernek, potrošivši zilijune jednim potezom. 

Harvey je već 1985. očitao da – u okviru nove neoliberalne paradigme – investicije, osim investitorima, postaju nasušne samom sistemu. Gori mu da makroekonomski problem viška akumulacije (inherentnu recesijsku tendenciju) rješava kroz ventile prešaltavanja kapitala (capital switching) iz primarne cirkulacije, u kojoj latentno dolazi do začepljenja, u mešetarenje zemljištima i urbanizaciju kao sekundarnu. Zato se nakon svake veće krize i zastoja u proizvodnji pojavljuju „spasonosni” projekti – veliki infrastrukturni poduhvati, nova naselja, marine, stadioni, skijališta – koji zvuče kao razvojna šansa, a zapravo služe da progutaju višak kapitala koji nema gdje drugdje. A u današnjim sve plutonomičnijim uvjetima, u kojima ni neki čepovi nisu nužno tako kritični kao što su bili, jer ni mnogi potrošači nisu tako važni? Nisu, ali samo zahvaljujući hiperrentijerskom okruženju koje ekstremno razjapljuje nejednakost – napose urbanizaciji kapitala. Studija Manuela Albersa o financijalizaciji stanovanja (procesu u kojem stanovi postaju za ekonomiju važni prije svega kao financijska imovina, a tek usput kao mjesto stanovanja ljudi koji su dio te ekonomije) utvrdila je 2016. da dolazi do capital switchinga već unaprijed fiktivnog kapitala iz tzv. tercijarne cirkulacije – svakodnevne potrošnje i usluga povezanih sa stanovanjem – u kvartarnu cirkulaciju, onu čisto financijsku (banke, fondovi, vrijednosni papiri vezani za stambene kredite). 

Mislite da je drama današnjeg svijeta u manjku novca da kruži? Jok, višak je to breme. Problem nije što „nema novca”, nego što ga ima previše na pogrešnim mjestima: koncentriran je kod malog broja aktera koji ga mogu usmjeravati u projekte koji služe isključivo njihovim uskogrudim interesima. Kad je bal fiktivan, nek' je maskenbal. Wall of money (od zagušenja korporativnom štednjom do mirovinskih i raznoraznih drugih fondova, itd.) traži svoj plasman. Gdje naći profitabilne reinvesticijske prilike za tolike neuložene viškove? 

„Proizvodnja prostora“ – za ljude? Ne, nego za profit; dabome. Ne za društvenu reprodukciju, već reprodukciju kapitala. Idealna apsorpcija, kao još najpoželjniji kolateral kroz koji će se zid novca usisavati: financijalizacija stanovanja, s tom poplavom stambenih kredita koji napuhuju potražnju, šire tržište i simultano rade kao tvornica novog novca, mašina fiktivne akumulacije. Ali i naglaskom, plutonomijskim, na skupocjeno stanovanje za ograničeno tržište. Svi ti beogradi, zagrebi, novi sadovi ili buljarice na vodi. Da ne idemo do Gaze na vodi, gdje je u tijeku najveća i najkrvavija akumulacija razvlaštenjem koju je čovječanstvo vidjelo.

U deindustrijaliziranoj privredi, imperativ vječnog rasta od najmanje 3% – potreban ne pojedinom investitoru, nego opstanku sistema! – nezamisliv je bez kolosalnih razmjera investitorskog urbanizma. Najbolje kad su i sami projekti kolosalni, tipa Alabbarovih za Beograd/Zagreb na Savi ili sad ovih kombinacija po crnogorskim i albanskim plažama. „Property booms“ su do izgradnje određene vrste grada kakav treba kapitalu, podcrtava Harvey. „Kapitalisti vole megaprojekte. Mrze biti gnjavljeni potrebama susjedstva. Vole megaprojekte, graditi nove stadione, graditi nove dijelove grada. Vole projekte s visokom stopom povrata.“ 

Kamo sreće kad bi bilo samo do toga da oni zarade. U velikom svijetu imamo danas čitave gradove podignute u kojima nitko ne živi, štancane samo da se štanca spekulaciju i apsorbira višak akumulacije. Sumanuta forma (re)urbanizacije u kojoj mase nemaju gdje živjeti upravo zato da bi wall of money zidao stanove, radi rasterećivanja tog strahovitog pritiska na neuloženi kapital – rasta kroz širenje ili preoblikovanje gradova na svoju sliku i priliku. 

Zašto je, dakle, investitorski urbanizam toliko neumoljiv? Zato što iza njega stoji kompletna ekonomska paradigma za čiji je opstanak vitalan – barem u izdanju ovolike nejednakosti i dominacije povlaštene klase. Neostvarivanjem projekta ne gubi tek dotični investitor neki profit na rentnom jazu, politički serviser proviziju i domorodac sa zemljom priliku da postane gazda. Obrana prostora ruši makroekonomsku kulu od karata, predstavlja udar ne samo na investitora nego i na održanje samog sistema. Zato borba protiv pojedinačnog investitorskog projekta – strateškog, velevažnog, svjetski renomiranog, već kako nam ga sve vajni donosioci odluka vole predstaviti kao neizbježnog – nikad nije samo lokalna drama oko jedne uvale, šume ili brda: svaka takva bitka zapravo dira u srž problema, koja otkriva da je cijeli ekonomski sistem podešen tako da traži, da vapi, da zavisi od još gradnje, još apartmana, još kvadrata za prodaju.

Okupacija Hrvatske i Crne Gore – u predodređenosti za kolonizaciju nekretninskom apsorpcijom – ne razlikuje se bitno od ostalih neokolonijalnih oblika izvoza inherentnih kontradikcija globalnog kapitalizma iz smjera centra prema periferiji. U tom smislu, naši primjeri nisu nikakav „balkanski izuzetak“ sa kojim će sve biti u redu kada jednog dana uvedemo „pravi, regulirani kapitalizam“, nego ogledalo šire logike rušilačkog ekonomskog sistema koji je, kako je još 2014. primijetila Naomi Klein, u ratu sa sistemima koji nas održavaju u životu na ovoj planeti – u ratu sa čitavim nizom oblika života na Zemlji, uključujući i ljudski život.